Vừa qua, Nghị định số 49/2021/NĐ-CP của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội đã ban hành. Tuy nhiên, còn có một số vấn đề bất cập liên quan đến phát triển NƠXH chưa thể tháo gỡ được ở Nghị định số 49/2021/NĐ-CP do vướng mắc quy định của Luật Nhà ở 2014. Do đó, theo nghiên cứu và đề xuất của các chuyên gia thuộc dự án KOICA đã đưa ra những điểm cần sửa đổi của Luật Nhà ở để xây dựng chính sách NƠXH Việt Nam.

HOÀN THIỆN CƠ CHẾ “XÁC ĐỊNH ĐẤT” ĐỂ PHÁT TRIỂN NƠXH

Xác định khu đất cho xây dựng và cung cấp NƠXH là sự cần thiết vì đó là một loại công trình được đảm bảo quỹ đất để xây dựng nhằm cung cấp cho tầng lớp thu nhập thấp trên địa bàn thành phố.

Khác với khu nhà ở thương mại, chủ đầu tư phải cung cấp với giá thấp, trong khi đất thành phố lại có giá cao không phải là đất trống nên việc xác định khu đất gặp khó khăn. Do đó, nhà nước hoặc chính quyền địa phương phải đứng ra xác định khu đất dùng cho xây dựng cung ứng NƠXH và cung cấp cho nhà đầu tư. Việc xác định khu đất để xây dựng nhà ở xã hội trên thực tế đang phụ thuộc vào nhà đầu tư nên cần thành lập đơn vị công lập để xác định khu đất dùng cho NƠXH, hoặc nghĩa vụ hóa trách nhiệm xác định khu đất của chính quyền địa phương.

Luật hóa nghĩa vụ và phát triển nhà ở xã hội trong các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị và phương án vận dụng quỹ đất, thì các dự án phát triển nhà ở của thành phố chưa nhiều trường hợp cấp quỹ đất trên 10 ha nên chưa hiệu quả và quỹ đất hiện đang sử dụng cho mục đích khác không phải NƠXH, do đó việc cung cấp nhà ở xã hội vẫn thiếu.

Phương án giải quyết: Giảm tiêu chuẩn quy mô dự án phát triển xuống 3 - 5 ha để cho xây dựng NƠXH. Nhà nước ưu tiên cung cấp đất công để phát triển NƠXH. Xác định đất dựa trên cơ chế thu hồi đất đối với các khu đất cần thiết còn lại ở xung quanh vị trí đã chọn. Nếu cấp quyền ưu tiên sử dụng đất cần quy định rõ co hay không chi phí bồi thường thông qua thỏa thuận.

LÀM RÕ QUY ĐỊNH VỀ XÂY DỰNG HẠ TẦNG TRONG KHU NHÀ Ở

Trong Luật nhà ở chưa quy định rõ ràng về các công trình điện nước, đường đi nên vẫn đang áp nghĩa vụ xây dựng này cho chủ đầu tư, nhà đầu tư phải chịu chi phí xây dựng hạ tầng ngay trong thời gian đầu của dự án nên giảm hiệu quả của dự xây dựng NƠXH.

Giải pháp: chi phí xây dựng hạ tầng đường, điện, nước cần được đưa vào trong giá nhà ở xã hội và chuyển trách nhiệm chi trả sang cho đối tượng mua nhà. Nếu khống chế gắt gao về giá NƠXH thì sẽ khiến giảm chất lượng nhà ở xã hội do gánh nặng về chi phí phát triển. Chất lượng nhà kém và chuyển đổi chi phí phát sinh gây ra sự thiếu tin tưởng vào chính sách nhà nước.

Do đó, phải nhận định rõ việc phân bổ trách nhiệm cho phí xây dựng tùy theo đặc điểm của đơn vị kinh doanh hạ tầng đường, điện, nước, theo đó cần quy định nhà nước hoặc UBND sở tại có thể hỗ trợ ở mức độ nào, vì quỹ phát triển nhà ở xã hội là nguồn tài chính quan trọng cho lắp đặt hạ tầng.

LÀM RÕ QUY TRÌNH LỰA CHỌN NHÀ ĐẦU TƯ

Làm rõ quy trình tuyển chọn nhà đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội, trong Luật Nhà ở, thống nhất các cơ quan phụ trách dự án xây dựng nhà ở để đảm bảo có thẩm quyền trong quy trình chọn lựa nhà đầu tư.

Đối với quy định của Luật Nhà ở về tiêu chí chọn nhà đầu tư cần phải định nghĩa rõ “tiêu chí quan trọng” trong thẩm định, nên làm rõ thẩm quyền và các nội dung về lựa chọn nhà đầu tư của chính quyền địa phương. Nghĩa là đối với nhà đầu tư đăng ký dự án NƠXH, nguyên tắc là phải thông qua tuyển chọn, tuy nhiên cần phải thiết lập các tiêu chí thẩm định các nội dung của chính quyền địa phương. Ví dụ tiêu chí thẩm định, nhà đầu tư phải đảm bảo đủ năng lực tài chính để thực hiện dự án, nhà thầu xây dụng đảm bảo đủ năng lực thi công, khu đất dự án có tính khả thi cao và nhu cầu nhà ở tại địa phương.

Cải tiến quy trình lựa chọn nhà đầu tư, áp dụng quy chế phê duyệt cấp phép tập trung, hiện các căn cứ pháp luật để thẩm định và lựa chọn nhà đầu tư (luật đầu tư, luật đấu thầu, luật đất đai, luật giao dịch bất động sản) đang phân tán dẫn đến phát sinh nhiều chi phí, cần giản hóa quy trình cấp phép bằng việc liên thông quy trình lựa chọn nhà đầu tư với việc xét duyệt dự án xây dựng NƠXH là cho phép tiến hành đồng thời hoạt động xét duyệt dự án với việc thẩm định đầu tư theo Luật Đầu tư và hoạt động cấp phép xây dựng theo Luật Xây dựng. Cơ quan có thẩm quyền lựa chọn nhà đầu tư phải được quy định rõ ràng trong Luật Nhà ở, cho phép chính quyền địa phương có quyền phê duyệt lựa chọn nhà đầu tư.

Giản hóa quy trình dự án đầu tư xây dựng NƠXH, áp dụng cơ chế cấp phép tổng thể của dự án, cần liên thông các quy trình xin cấp phép đối với dự án xây dựng NƠXH. Tuy nhiên, hiện nay nhà đầu tư đang phải bỏ nhiều thời gian và chi phí cho việc xin các loại giấy phép theo quy định từng luật như giấy phép đường, điện, nước, giấy phép về các hoạt động phát triển, việc tăng những chi phí sẽ là nguyên nhân đẩy cao giá nhà. Do đó cần giải quyết việc này bằng quy chế rõ ràng đảm bảo hiệu quả, thống nhất các loại giấy phép cần phê duyệt theo luật định thành một quy trình thủ tục, thực hiện thẩm định đồng thời, thống nhất thời hạn thẩm định. Phạm vi các luật liên quan đến phê duyêt tổng thể cần đảm bảo tính lựa chọn theo thực tiễn công tác thực thi luật hiện hành của Việt Nam.

CẢI TIẾN TIÊU CHÍ LỰA CHỌN ĐỐI TƯỢNG THỤ HƯỞNG

Điều 49 Luật Nhà ở chưa làm rõ việc NƠXH được cung cấp giới hạn sẽ cho đối tượng nào, số lượng như thế nào, ví dụ chưa quy định rõ, 3% dành cho người có công với cách mạng, 3% dành cho người dân tái định cư, 30% dành cho người có thu nhập thấp tại đô thị. Do quy định không rõ nên người đăng ký không chắc chắn về số lượng cung cấp nhà ở.

Trong tiêu chí chấm điểm, biểu điểm theo đối tượng có mức điểm khác nhau. Ví dụ, nếu cung cấp 10 căn nhà ở xã hội và có 10 đối tượng đủ điều kiện theo quy định ở điểm 1, 8, 10 của Luật Nhà ở thì vấn đề là 10 đối tượng này sẽ có thể thuê/ mua toàn bộ số NƠXH này.

Chưa rõ ràng về tiêu chí đăng ký danh sách được cấp NƠXH. Ví dụ, người có công với cách mạng được hưởng hỗ trợ do đã có những đóng góp hy sinh cho tổ quốc, người thu nhập thấp ở thành thị được hưởng hỗ trợ giúp ổn định cuộc sống. Theo đó tiêu chí hỗ trợ đối với từng đối tượng khác nhau nên cung cấp NƠXH theo những cách khác nhau là việc làm hợp lý. Cần làm rõ tiêu chí hỗ trợ với các loại đối tượng trong Luật Nhà ở và thông báo rộng rãi.

Phân loại đối tượng liệt kê ở Điều 49 Luật Nhà ở, ngoài những đối tượng được ưu tiên cung cấp cần phân loại đối tượng thụ hưởng thành loại đặc biệt và thông thường, hai đối tượng này có mục địch và tiêu chí hỗ trợ NƠXH khác nhau nên cần phân loại rõ, nếu NƠXH cung cấp quá nhiều cho đối tượng trong diện đặc biệt sẽ khiến giảm lượng cung cấp cho đối tượng thường nên cần chọn tỷ lệ hợp lý.

Cải thiện hệ thống giá bán (định giá) NƠXH, khi nhà đầu tư tổ chức bán nhà sẽ phát sinh vấn đề là bán như thế nào? Do đó, cần tăng cường vai trò bản lĩnh như bằng cách nào lập các tổ chức bảo lãnh bán nhà.

Trong thời gian tới, hy vọng Luật Nhà ở sửa đổi sẽ góp phần hoàn thiện thể chế, bổ sung các cơ chế chính sách để thúc đẩy việc phát triển NƠXH, bảo đảm phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của đất nước và khả năng chi trả của từng đối tượng.

Kỳ Anh - TCXD